Hotel Boutique en Venta en Tierra Bomba, Cartagena, con 10 Villas

Tiny Village Cartagena es un hotel boutique en operación en la isla de Tierra Bomba, a pocos minutos en lancha del centro histórico de Cartagena. Son 10 villas independientes de dos niveles, con restaurante, bar, piscina, terraza rooftop, gimnasio y acceso a playa. Abrió en junio de 2023 y hoy recibe huéspedes: no es un proyecto por construir, es un negocio andando. Lo que el propietario busca sobre todo es un operador-inversionista: alguien con experiencia operando hotelería que entre con capital, tome la operación y se quede con una participación. También está abierto a vender el activo o a entregar solo la gestión. Las tres formas están más abajo.

Las villas son el producto. Cada una tiene unos 26 m², diseño tipo loft en dos niveles con dormitorio en altillo, sala, baño y patio trasero propio, y un mural pintado a mano distinto en cada villa. Las fachadas repiten la paleta y las ventanas en arco de las casas históricas de Cartagena, elevadas sobre pilotes entre el jardín. Según el propietario, cerca del 80% de la madera usada se recuperó del antiguo Teatro Colón, y el hotel funciona con paneles solares y sistemas de reúso de agua. El inventario declarado se reparte en 4 villas Deluxe, 5 Garden View y 1 villa accesible en una sola planta, con 19 camas dobles y capacidad aproximada para 42 huéspedes.

Las fotos de la galería muestran el conjunto al atardecer con la piscina y las villas de colores, las zonas comunes —el bar bajo pérgola con mural, el restaurante y el rooftop iluminados de noche, la terraza comedor—, los interiores de las villas con sus altillos y murales, y la lancha del hotel frente al skyline de Bocagrande y frente a las murallas del centro histórico. Las últimas imágenes muestran un montaje de ceremonia: los eventos privados y el alquiler exclusivo del hotel son una de las líneas de ingreso del negocio.

Un hotel boutique que ya opera, con reputación construida y casi sin inversión en mercadeo en tres años. Lo que falta no es producto: es músculo comercial y operativo.

Tres formas de entrar

El propietario definió tres caminos. Están abiertos en paralelo y el precio, la estructura y el alcance se negocian en cada uno.

• 1. Operador-inversionista (es el perfil que estamos buscando) — Alguien con experiencia probada operando hotelería que entre con capital, asuma la operación y tome participación en el negocio. El propietario quiere entregar la carga operativa a un socio que sepa hacerlo, no solo recibir dinero. Encaja con quien ha operado hoteles boutique, ecolodges, resorts pequeños, glamping u hotelería de experiencia; se mueve bien con recursos limitados; sabe en qué gastar y en qué no; trae capacidad comercial y de revenue management; y está dispuesto a poner capital y compartir el riesgo. El propietario lo resume así: el socio correcto mira las deficiencias y piensa «esto lo arreglo yo».
• 2. Comprador — Compra del activo, con tres alcances posibles: el negocio hotelero y los activos del hotel dejando el terreno fuera, bajo un arriendo de largo plazo con el propietario actual; el hotel junto con el terreno de Tierra Bomba, con salida total del propietario; o el paquete completo de Cartagena, que puede incluir además los activos náuticos (las lanchas con las que opera el traslado y los tours).
• 3. Operador, solo gestión — Contrato de administración. El operador aporta equipo, sistemas, procedimientos y motor comercial; no aporta capital significativo ni toma participación. La remuneración es un honorario de gestión por acordar.

Lo que ya funciona

• Calificaciones de huéspedes — 4,8/5 en Google, 9,0/10 en Booking, 4,8/5 en Airbnb y 8,8/10 en Expedia, según los documentos del propietario (septiembre–octubre de 2026). Son públicas y las puedes verificar hoy mismo en cada plataforma.
• Posición en la isla — El propietario lo reporta como el segundo hotel mejor calificado de Tierra Bomba entre más de 30 alojamientos.
• Un producto que no se repite — Las villas, los murales y la madera recuperada hacen que no se parezca a un hotel genérico de Cartagena. Esa diferencia es lo que hay que cuidar al profesionalizar.
• Varias fuentes de ingreso ya montadas — Alojamiento, restaurante y bar, alquiler exclusivo del hotel para bodas y celebraciones, eventos, experiencias y tours, y transporte en lancha.
• Reservas directas — El sitio web vende con motor propio sobre Cloudbeds, además de la distribución en OTAs.

Dónde está el margen

Estas son las cifras que publica el propietario en sus documentos de octubre de 2026. Son su escenario de trabajo, no resultados auditados, y deben comprobarse con estados financieros antes de cualquier decisión.

• Ocupación — cerca de 41% de promedio entre enero y agosto, con una meta de 50%.
• Tarifa promedio (ADR) — alrededor de COP 350.000, con una meta de COP 450.000. El propietario la considera por debajo de propiedades comparables.
• Ingresos modelados — unos COP 1.220 millones al año al 50% de ocupación con ADR de COP 450.000.
• EBITDA de caso operador — unos COP 674 millones ajustados, bajo ese mismo escenario.
• El punto de partida — el hotel llegó hasta aquí con casi cero inversión en mercadeo durante sus tres primeros años. Las palancas que señala el propietario son operación profesional, revenue management, experiencia del huésped, mercadeo e ingresos auxiliares.

Dónde está: Tierra Bomba y Cartagena

• Cerca de la ciudad, pero en una isla — El traslado se hace en lancha. Los documentos del propietario hablan de 5 a 7 minutos y el sitio web del hotel menciona entre 10 y 15; conviene confirmar la ruta, el muelle y la duración real antes de comprometerse con una cifra.
• La isla — Tierra Bomba tiene unos 20 km² y 43,7 km de costa. El propietario reporta más de 30 alojamientos y más de 214 habitaciones, con una oferta que se triplicó desde 2020.
• Obra pública anunciada — un proyecto de agua potable y alcantarillado por más de COP 130.000 millones y una partida de COP 6.500 millones para diez muelles de embarque que incluyen Tierra Bomba. Son inversiones anunciadas o presupuestadas, no obras entregadas.
• El mercado de Cartagena — el propietario cita un crecimiento de 28% en pasajeros internacionales y 19% en tráfico aéreo total desde 2023, con más de 40.000 sillas internacionales adicionales previstas para 2026-2027.

Para quién encaja

• Operadores hoteleros con historial en boutique, ecolodge, glamping o resorts pequeños que quieran entrar a Cartagena con un activo que ya factura y ya tiene reputación.
• Inversionistas con equipo operativo propio que busquen un activo pequeño, manejable y diferenciado, con recorrido de mejora claro en ocupación y tarifa.
• Grupos hoteleros o plataformas de distribución que puedan enchufar el hotel a su marca y a su motor de demanda.
• Compradores que quieran el inmueble completo en una isla del Caribe colombiano con obra pública en camino.

Ten en cuenta

Esta ficha se construyó con los documentos comerciales del propietario y con información pública. Todavía no hay valoración independiente ni debida diligencia cerrada. Antes de avanzar, te acompañamos a pedir y revisar:

• Financieros — estados mensuales de 24 a 36 meses, conciliación con banco, PMS y OTAs, e ingresos y margen separados por villas, restaurante y bar, eventos, experiencias y transporte. Las cifras de arriba son escenarios del propietario.
• Operación — ocupación, ADR y RevPAR históricos por mes y por canal, cancelaciones y rentabilidad por unidad.
• Terreno y títulos — área del lote, matrícula inmobiliaria, titularidad, uso del suelo, concesiones y situación tributaria. El dossier no identifica el predio y en la modalidad de compra del negocio el terreno quedaría en arriendo: las condiciones de ese contrato son determinantes.
• Activos náuticos — matrícula, capacidad autorizada, seguros, permisos y rutas de las lanchas, y si entran o no en la modalidad que se negocie.
• Inversión pendiente (CAPEX) — el sitio del hotel indica que las villas tienen ventiladores y aire acondicionado portátil bajo solicitud, que las duchas dan agua a temperatura ambiente y que no hay lavandería para huéspedes. Un operador profesional probablemente querrá cerrar esas brechas: hay que cifrarlas.
• Sostenibilidad y servicios — mediciones reales del sistema solar, captación y tratamiento de agua, cobertura eléctrica, y licencias ambientales. El 80% de energía solar aparece en una página antigua del sitio y no está respaldado con registros técnicos recientes.
• Marca y contratos — transferencia de marca, dominio, redes sociales, reservas futuras, base de datos de huéspedes, contratos laborales, pasivos y contingencias.
• Diferencias entre documentos — las versiones del dossier no coinciden en el tiempo de traslado (5, 7 o 15 minutos), en el área de la villa (255 pies cuadrados frente a 26 m²) ni en el conteo de reseñas. Cada dato hay que fecharlo y verificarlo.
• Área publicada — los 260 m² de esta ficha son la suma de las 10 villas a 26 m² cada una, que es lo único verificable en el dossier. No incluyen restaurante, bar, piscina, rooftop, gimnasio ni zonas comunes, y el área del lote está por confirmar.

Cerca de la propiedad

• Playa · a un minuto a pie, según el propietario
• Centro histórico de Cartagena · cruzando la bahía en lancha
• Bocagrande · al frente, al otro lado del canal
• Aeropuerto Internacional Rafael Núñez · en Cartagena, sumando el trayecto en lancha

Las distancias y los tiempos son los que declara el propietario y están pendientes de verificación en terreno.